Στεγαστική κρίση σε Ελλάδα και Ευρώπη: Η δυσεπίλυτη εξίσωση προσφοράς και ζήτησης

Η εύρεση προσιτής στέγης εξελίσσεται στον δυσκολότερο κοινωνικό και οικονομικό γρίφο της εποχής μας, διαμορφώνοντας ένα κοινό μέτωπο πιέσεων σε όλη την ευρωπαϊκή ήπειρο. Η ραγδαία άνοδος στις τιμές αγοράς και στα ενοίκια δεν αποτελεί πλέον αποκλειστικό γνώρισμα των μητροπόλεων της βόρειας Ευρώπης, αλλά δοκιμάζει έντονα και την ελληνική αγορά, με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να βρίσκονται στο επίκεντρο σοβαρών στεγαστικών ανισορροπιών.

Το ελληνικό παράδοξο: Υπερθέρμανση της ζήτησης και ελλιπής προσφορά

Στην Ελλάδα, η κρατική στρατηγική εστίασε κυρίως στην τόνωση της αγοραστικής δύναμης, γεγονός που ωστόσο διεύρυνε το χάσμα στην αγορά ακινήτων. Προγράμματα όπως το «Σπίτι Μου» (με συνολικό προϋπολογισμό που φτάνει τα 5 δισεκατομμύρια ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του «Σπίτι Μου ΙΙΙ»), η επιστροφή ενοικίου ύψους περίπου 210 εκατομμυρίων ευρώ ετησίως και το επίδομα στέγασης (300 εκατομμύρια ευρώ για το 2026) διατήρησαν τη ζήτηση σε υψηλά επίπεδα.

Το πραγματικό αδιέξοδο, ωστόσο, εντοπίζεται στην πλευρά της προσφοράς. Εμβληματικές πρωτοβουλίες για τη διάθεση νέων κατοικιών παραμένουν ουσιαστικά στα χαρτιά: το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» (480 εκατ. ευρώ), ο θεσμός της Κοινωνικής Αντιπαροχής και η κατασκευή νέων Φοιτητικών Εστιών (741 εκατ. ευρώ) δεν έχουν ακόμη τεθεί σε τροχιά υλοποίησης. Παράλληλα, το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» (50 εκατ. ευρώ), παρότι πιο προχωρημένο, καταγράφει απορρόφηση που δεν ξεπερνά το 52% έπειτα από δύο ολόκληρα χρόνια εφαρμογής, αφήνοντας την αγορά χωρίς το αναγκαίο απόθεμα ακινήτων.

Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο και οι παρεμβάσεις της Κομισιόν

Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει ενεργοποιήσει από το 2025 το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση. Το σχέδιο εδράζεται σε τέσσερις κεντρικούς πυλώνες: την ενίσχυση της προσφοράς μέσω ανέγερσης και ανακαίνισης κτιρίων, την κινητοποίηση επενδυτικών κεφαλαίων, την προστασία των ευάλωτων ομάδων (όπως νέοι, φοιτητές και άστεγοι) και τη λήψη έκτακτων μέτρων, όπως οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Εντούτοις, η απόσταση ανάμεσα στον σχεδιασμό και την πράξη παραμένει μεγάλη. Επί του παρόντος, το μόνο πεδίο όπου σημειώνεται θεσμική κινητικότητα –εν αναμονή της σχετικής ψηφοφορίας στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο– αφορά τη δυνατότητα επιβολής φρένου στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα κίνητρα για την επαναφορά των κλειστών ακινήτων στην αγορά.

Αδιέξοδα και αστοχίες: Η εμπειρία Ισπανίας, Ολλανδίας και Βρετανίας

Οι δυσκολίες διαχείρισης του προβλήματος αντικατοπτρίζονται καθαρά στις διεθνείς εμπειρίες. Στην Ισπανία, το σχέδιο του 2023 για 184.000 διαθέσιμα σπίτια δεν απέδωσε τα αναμενόμενα. Η προσπάθεια της κυβέρνησης του Πέδρο Σάντσεθ να εφαρμόσει ένα πρόγραμμα 7 δισ. ευρώ για κοινωνική κατοικία και να απαγορεύσει τις εξώσεις έως το 2030 προσέκρουσε στην κοινοβουλευτική απόρριψη, οδηγώντας τελικά σε πρόωρες εκλογές.

Στην Ολλανδία, η επιβολή πλαφόν στα ενοίκια προκάλεσε αντίθετα αποτελέσματα. Δύο χρόνια μετά την εφαρμογή του μέτρου, τα διαθέσιμα προς ενοικίαση σπίτια μειώθηκαν κατά 16.000, ενώ το στεγαστικό έλλειμμα υπολογίζεται στις 400.000 κατοικίες. Η ολλανδική κυβέρνηση επιχειρεί πλέον να αντιστρέψει την κατάσταση διοχετεύοντας 3 δισ. ευρώ στους δήμους έως το 2030 για την ανέγερση 100.000 προσιτών κατοικιών ετησίως.

Την ίδια ώρα, στο Ηνωμένο Βασίλειο αναπτύσσεται ένα δεκαετές πλάνο 50 δισ. ευρώ με χρηματοδοτήσεις χαμηλού επιτοκίου, ενώ ο πρωθυπουργός Άντι Μπέρναμ προωθεί το πρόγραμμα «Το Πρώτο Σου Σπίτι» με ίδια συμμετοχή μόλις 2,5%, σε συνδυασμό με πολιτικές ανάσχεσης των ενοικίων. Το συμπέρασμα παραμένει ενιαίο: χωρίς γενναία αύξηση της πραγματικής προσφοράς ακινήτων, τα επιδόματα και οι χρηματοδοτήσεις απλώς ανατροφοδοτούν την κρίση.