Μπρα ντε φερ ΑΑΔΕ και φορολογουμένων για τα ακίνητα: Οι μάχες στη ΔΕΔ και τα «γκρίζα» συγκριτικά στοιχεία

Σε πεδίο έντονης αντιπαράθεσης μεταξύ των φορολογουμένων και της φορολογικής διοίκησης εξελίσσεται ο προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων που βρίσκονται εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών. Υποθέσεις μεταβιβάσεων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών καταλήγουν μαζικά στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), καθώς οι πολίτες αμφισβητούν έντονα τις εκτιμήσεις των κατά τόπους Δημόσιων Οικονομικών Υπηρεσιών (ΔΟΥ) και τα «συγκριτικά στοιχεία» που χρησιμοποιούνται για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας.

Το «αγκάθι» των συγκριτικών στοιχείων και οι αυθαίρετες εκτιμήσεις

Στις περιοχές όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, η φορολογητέα βάση καθορίζεται από την αγοραία αξία του ακινήτου. Για τον υπολογισμό της, οι ελεγκτικές αρχές λαμβάνουν υπόψη τιμές από μεταβιβάσεις πλησιόχωρων και ομοειδών ακινήτων. Ωστόσο, στην πράξη καταγράφονται περιπτώσεις όπου η εκτίμηση της εφορίας υπερβαίνει κατά πολύ τη δηλωθείσα αξία, επιφέροντας δυσβάσταχτους πρόσθετους φόρους, προσαυξήσεις και πρόστιμα.

Το κρίσιμο σημείο τριβής έγκειται στην έννοια του «συγκρίσιμου» ακινήτου. Νομικοί και φοροτεχνικοί παράγοντες επισημαίνουν ότι δεν αρκεί μια μεμονωμένη συναλλαγή στην ευρύτερη περιφέρεια. Απαιτείται ουσιαστική ταύτιση ως προς τη θέση, την αρτιότητα, τη χρήση, την απόσταση από τη θάλασσα, τη μορφολογία του εδάφους αλλά και τον χρόνο εκτέλεσης της πράξης. Όταν αυτά τα κριτήρια δεν πληρούνται, οι πράξεις προσδιορισμού καθίστανται ευάλωτες σε ανατροπές.

Οι αποφάσεις-πιλότος της ΔΕΔ που «κούρεψαν» τις χρεώσεις

Η πρόσφατη νομολογία της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών καταδεικνύει ότι οι εκτιμήσεις των εφοριών δεν μένουν στο απυρόβλητο όταν στερούνται επαρκούς τεκμηρίωσης:

Κέρκυρα (Απόφαση 50/2024): Σε υπόθεση φόρου μεταβίβασης αγροτεμαχίου 44.443 τ.μ., τμήμα του οποίου είχε χαρακτηριστεί δασικό, η ΔΟΥ είχε καθορίσει την αξία στα 25 ευρώ ανά τ.μ., αντλώντας στοιχεία από διαφορετική κοινότητα. Η ΔΕΔ έκανε δεκτή εν μέρει την προσφυγή της αγοράστριας εταιρείας, κρίνοντας ότι η επιλογή δεν ήταν επαρκώς αιτιολογημένη και μείωσε την τιμή στα 12 ευρώ ανά τ.μ.

Σπάτα (Αποφάσεις 598/2025 και 601/2025): Σε περιπτώσεις φόρου κληρονομιάς, ο έλεγχος προσδιόρισε την αξία οικοπέδων στα 535 ευρώ/τ.μ., βασιζόμενος σε ένα και μοναδικό συγκριτικό στοιχείο. Η ΔΕΔ έκρινε ανεπαρκή τη συγκεκριμένη μονομερή σύγκριση, μειώνοντας την τιμή στα 338 ευρώ/τ.μ. και περιορίζοντας δραστικά τον τελικό καταλογισμό για τους κληρονόμους.

Επιτακτική η καθολική επέκταση των αντικειμενικών αξιών

Παρότι σε ορισμένες περιπτώσεις η ΔΕΔ επικυρώνει τις εκτιμήσεις των ελεγκτών όταν κρίνονται επαρκώς τεκμηριωμένες, το εύρος των προσφυγών αναδεικνύει ένα δομικό πρόβλημα. Το ισχύον πλαίσιο των συγκριτικών στοιχείων χαρακτηρίζεται από πολλούς ως απηρχαιωμένο, καθώς αφήνει περιθώρια αυθαιρεσίας και δημιουργεί φορολογική ανασφάλεια.

Η ένταση των διενέξεων καθιστά πλέον επιτακτική την πλήρη επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού σε κάθε γωνιά της επικράτειας. Μόνο με έναν ενιαίο και διαφανή μηχανισμό τιμών θα εξαλειφθούν οι «γκρίζες ζώνες» και οι δικαστικές διαμάχες, διασφαλίζοντας ισονομία τόσο για τα δημόσια έσοδα όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.