Ελληνικά ακίνητα: Τα όρια του ράλι τιμών, τα σπίτια που αντέχουν και η άμυνα των τραπεζών

Η ελληνική κτηματαγορά συνεχίζει να κινείται σε τροχιά ανόδου, ωστόσο τα πρώτα σημάδια κόπωσης αρχίζουν να διαφαίνονται στον ορίζοντα. Το διευρυνόμενο χάσμα ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών θέτει αναπόφευκτα ερωτήματα για τα όρια της τρέχουσας ανατιμητικής τάσης. Σε ανάλυσή του, ο Αντρέα Κοστάντσο, αντιπρόεδρος στον τομέα αξιολογήσεων ευρωπαϊκών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων του οίκου Morningstar DBRS, επισημαίνει ότι η αγορά δεν οδεύει απαραίτητα προς μία απότομη κατάρρευση, αλλά ενδέχεται να περάσει σε μια φάση επιβράδυνσης της δραστηριότητας.

Τα σημάδια κόπωσης και το χάσμα τιμών – εισοδημάτων

Όπως τονίζει το στέλεχος της Morningstar DBRS, η απόκλιση μεταξύ του κόστους απόκτησης στέγης και των πραγματικών εισοδημάτων δύσκολα μπορεί να διατηρηθεί επ’ αόριστον. Ωστόσο, η πίεση αυτή αναμένεται να αποτυπωθεί αρχικά στη μείωση του όγκου των συναλλαγών και στην επιμήκυνση του χρόνου πώλησης των ακινήτων, παρά σε μία γενικευμένη και απότομη πτώση των τιμών.

Βασικός πυλώνας στήριξης των αποτιμήσεων παραμένει η δομική έλλειψη προσφοράς κατοικιών, η οποία λειτουργεί ως ανάχωμα ακόμα και σε περιόδους κατά τις οποίες καταγράφεται κάμψη των ξένων επενδυτικών ροών. Η ανθεκτικότητα των ζητούμενων τιμών συχνά υποκρύπτει επιβράδυνση στη ζήτηση, με τα ακίνητα να παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα στα χαρτοφυλάκια των μεσιτών πριν αλλάξουν χέρια.

Ακίνητα δύο ταχυτήτων: Ποια διατηρούν την αξία τους

Η αγορά διαμορφώνει ξεκάθαρα τάσεις δύο ταχυτήτων, καθώς δεν παρουσιάζουν όλα τα ακίνητα την ίδια συμπεριφορά απέναντι στις μεταβολές της ζήτησης. Σύμφωνα με τον οίκο, μεγαλύτερη αντοχή αναμένεται να επιδείξουν:

• Οι κατοικίες σε προνομιακές τοποθεσίες με διαχρονική ζήτηση.
• Τα νεόδμητα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών.
• Τα σπίτια σε τουριστικούς προορισμούς όπου η διαθεσιμότητα είναι εξαιρετικά περιορισμένη.

Αντίθετα, στο στόχαστρο πιέσεων βρίσκονται τα υπερτιμημένα ακίνητα που εξαρτώνται υπέρμετρα από διεθνείς επενδυτές, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή τις ρυθμίσεις της Golden Visa. Παράλληλα, ευάλωτες παραμένουν οι παλαιότερες, ενεργειακά μη αποδοτικές κατοικίες, καθώς το αυξημένο κόστος ανακαίνισης αποθαρρύνει τους δυνητικούς αγοραστές από το να αναλάβουν το πρόσθετο κατασκευαστικό ρίσκο.

Η συντηρητική στάση των τραπεζών και ο ρόλος των επιδοτήσεων

Σε αντίθεση με τον πιστωτικό κύκλο που προηγήθηκε της κρίσης του 2008, το ελληνικό τραπεζικό σύστημα εμφανίζεται σήμερα σημαντικά θωρακισμένο. Τα πιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν συντηρητικά κριτήρια δανειοδότησης, με τον μέσο δείκτη δανείου προς αξία (LTV) να κυμαίνεται σε χαμηλά έως μεσαία επίπεδα της τάξης του 60%. Το γεγονός αυτό παρέχει ισχυρή προστασία στις τράπεζες έναντι ενδεχόμενης διόρθωσης των τιμών, μεταθέτει ωστόσο το βάρος στους αγοραστές, οι οποίοι απαιτείται να εισφέρουν σημαντικά ίδια κεφάλαια.

Όσον αφορά τα κρατικά επιδοτούμενα στεγαστικά προγράμματα, ο Αντρέα Κοστάντσο υπογραμμίζει ότι η απλή ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης δεν αρκεί. Εάν τα προγράμματα αυτά δεν συνοδεύονται από στοχευμένα μέτρα που αυξάνουν άμεσα το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα, ελλοχεύει ο κίνδυνος οι επιδοτήσεις να απορροφηθούν πλήρως από νέες ανατιμήσεις, οξύνοντας τελικά το πρόβλημα προσβασιμότητας στη στέγαση.