Ακίνητα: Το παράδοξο της αγοράς – Γιατί η ζήτηση αυξάνεται ενώ ο πληθυσμός μειώνεται

Ένα φαινομενικά δυσεξήγητο παράδοξο καταγράφεται τα τελευταία χρόνια στην ελληνική αγορά ακινήτων. Ενώ ο πληθυσμός της χώρας συρρικνώνεται με ανησυχητικούς ρυθμούς λόγω της παρατεταμένης υπογεννητικότητας, η ζήτηση για στέγη όχι μόνο δεν υποχωρεί, αλλά εντείνεται διαρκώς, τροφοδοτώντας τη στεγαστική κρίση και διατηρώντας τα ενοίκια και τις τιμές πώλησης σε δυσθεώρητα ύψη.

Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, η Ελλάδα κατατάσσεται στην 20ή θέση μεταξύ των 27 χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ως προς τον δείκτη γονιμότητας, καταγράφοντας μόλις 1,24 γεννήσεις ανά γυναίκα το 2024, έναντι 1,43 το 2021. Η εικόνα είναι ακόμη πιο δυσοίωνη στα μεγάλα αστικά κέντρα, με τον Κεντρικό Τομέα της Αθήνας να καταγράφει μόλις 0,92 γεννήσεις ανά γυναίκα και τη Θεσσαλονίκη 1,09. Με βάση τις ευρωπαϊκές προβλέψεις έως το 2050, πάνω από το 80% των ελληνικών περιφερειακών ενοτήτων αναμένεται να δει τον πληθυσμό του να μειώνεται. Υπό κανονικές συνθήκες, η εξέλιξη αυτή θα περιόριζε τη ζήτηση για κατοικία. Στην πράξη, ωστόσο, συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο.

Η ενίσχυση της αστικοποίησης και η διάσπαση των νοικοκυριών

Η εξήγηση του φαινομένου εδράζεται σε δύο βασικούς πυλώνες: την επιτάχυνση της αστικοποίησης και τη ριζική αλλαγή στη σύνθεση της ελληνικής οικογένειας. Όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος στην έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, το 78,5% του συνολικού πληθυσμού διαμένει πλέον σε αστικές περιοχές, οι οποίες καταλαμβάνουν μόλις το 13,7% της επικράτειας – ποσοστό σαφώς αυξημένο σε σχέση με το 72,4% του 2011.

Παράλληλα, τα στοιχεία της απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ αναδεικνύουν έναν πρωτοφανή κατακερματισμό των νοικοκυριών. Τα νοικοκυριά χωρίς οικογενειακό πυρήνα (εργένηδες, συγκάτοικοι, άγαμα ζευγάρια) κατέγραψαν άλμα 26% (+319.770 νοικοκυριά) μέσα σε μία δεκαετία, ενώ τα μονογονεϊκά νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 9%. Αυτό σημαίνει ότι, παρότι ο συνολικός αριθμός των πολιτών μειώνεται, ο αριθμός των επιμέρους νοικοκυριών που αναζητούν αυτόνομη στέγη αυξάνεται γεωμετρικά.

Οι νέες κατηγορίες ενοικιαστών και η στροφή σε μικρότερα ακίνητα

Η κοινωνική αυτή μετατόπιση έχει διαφοροποιήσει ριζικά το προφίλ των ενδιαφερομένων. Μονογονείς, εργένηδες, διαζευγμένοι, αλλά και φοιτητές και ψηφιακοί νομάδες, αναζητούν πλέον διαμερίσματα μικρότερης επιφάνειας, κυρίως στα κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Στη δυναμική αυτή προστίθεται και μια σημαντική μερίδα πολιτών άνω των 60 ετών, οι οποίοι επιλέγουν να εγκαταλείψουν τα μεγάλα οικογενειακά σπίτια –είτε για να τα παραχωρήσουν στα παιδιά τους είτε για να απαλλαγούν από τα υπέρογκα κόστη συντήρησης, ενέργειας και φορολογίας– στρεφόμενοι σε μικρότερες και πιο λειτουργικές κατοικίες.

Η δυσαρμονία ανάμεσα στην προσφορά και τις σύγχρονες ανάγκες

Το μείζον πρόβλημα της κτηματαγοράς εντοπίζεται στο γεγονός ότι το υπάρχον κτιριακό απόθεμα σχεδιάστηκε για άλλες εποχές. Για δεκαετίες, η ελληνική κατασκευαστική δραστηριότητα προσανατολιζόταν σε ευρύχωρα διαμερίσματα τριών ή τεσσάρων δωματίων για την παραδοσιακή πολυμελή οικογένεια. Σήμερα, η αγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με μια δραματική έλλειψη μικρών, ενεργειακά αποδοτικών και οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων.

Η γεφύρωση αυτού του χάσματος απαιτεί άμεση προσαρμογή τόσο των νέων οικοδομικών αναπτύξεων όσο και των έργων ανακατασκευής –όπως η αλλαγή χρήσης παλαιών εμπορικών κτιρίων και γραφείων σε κατοικίες– προκειμένου να δημιουργηθούν σύγχρονες οικιστικές μονάδες που θα ανταποκρίνονται στη νέα κοινωνική και δημογραφική πραγματικότητα της χώρας.