ΕΝΦΙΑ 2027: Ποιοι ιδιοκτήτες θα δουν μειώσεις στο εκκαθαριστικό – Ο ρόλος της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου

Σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις για μια συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών ακινήτων φέρνει ο νέος νόμος 5313/2026. Από το φορολογικό έτος 2027 και εφεξής, ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ συνδέεται άμεσα με την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, όπως αυτή πιστοποιείται μέσα από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, ανοίγοντας τον δρόμο για χαμηλότερες επιβαρύνσεις σε όσους διαπιστώσουν ότι το ακίνητό τους είναι μικρότερο από ό,τι αναγράφεται στα επίσημα έγγραφα.

Οι δύο βασικές προϋποθέσεις για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ

Για να εξασφαλίσει ένας φορολογούμενος χαμηλότερο εκκαθαριστικό σημείωμα από το 2027, ο νόμος ορίζει ότι πρέπει να πληρούνται σωρευτικά δύο αυστηρές προϋποθέσεις:

Πρώτον, για το κτίσμα πρέπει να έχει εκδοθεί επίσημα Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Δεύτερον, από τον ενδελεχή έλεγχο και την καταγραφή του μηχανικού στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου να αποδεικνύεται ρητά ότι η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπολείπεται εκείνης που αναφέρεται στην οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα διαμερίσματος που στον τίτλο ιδιοκτησίας ή στο Κτηματολόγιο φαίνεται ως 100 τετραγωνικά μέτρα. Εάν η τεχνική αποτύπωση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου τεκμηριώνει πως η καθαρή πραγματική επιφάνεια ανέρχεται σε 90 τετραγωνικά μέτρα, ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται πλέον στη βάση των 90 τετραγωνικών, επιφέροντας αντίστοιχη μείωση στο τελικό ποσό του φόρου.

Ποιοι μένουν εκτός ελαφρύνσεων

Η νέα διάταξη θέτει σαφή όρια και δεν εφαρμόζεται οριζόντια σε όλους τους πολίτες. Συγκεκριμένα, εκτός ρύθμισης τίθενται όσοι δεν έχουν προχωρήσει στην έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου, δεδομένου ότι αυτή συνιστά το μοναδικό νόμιμο αποδεικτικό στοιχείο για τη διαφορά στα τετραγωνικά.

Παράλληλα, καμία έκπτωση δεν προβλέπεται για τις περιπτώσεις όπου η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από την αναγραφόμενη στα συμβόλαια. Για τα συγκεκριμένα ακίνητα, η φορολογική νομοθεσία παραμένει αμετάβλητη, απαιτώντας τον υπολογισμό του φόρου με βάση τα πραγματικά, αυξημένα τετραγωνικά μέτρα.

Τι ισχύει για τα προηγούμενα έτη και τις κυρώσεις

Σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου 5313/2026, οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) και οι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που έχουν ήδη εκδοθεί δεν θεωρούνται ανακριβείς, εφόσον αφορούν κτίσματα των οποίων η πραγματική επιφάνεια αποδεικνύεται μικρότερη μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες προστατεύονται πλήρως από αναδρομικά πρόστιμα ή διοικητικές κυρώσεις, ενώ η ίδια ισχύς παρέχεται και στα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που έχουν εκδοθεί στο παρελθόν.

Ωστόσο, ξεκαθαρίζεται ότι η ρύθμιση δεν έχει αναδρομικό χαρακτήρα σε ό,τι αφορά τα ποσά. Οι ιδιοκτήτες δεν δικαιούνται επιστροφή φόρου για τα έτη πριν από το 2027, καθώς το μέτρο τίθεται σε εφαρμογή αποκλειστικά για τα μελλοντικά εκκαθαριστικά. Όσοι ιδιοκτήτες εντοπίζουν αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματικότητα και τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, καλούνται να επισπεύσουν τις διαδικασίες τεχνικού ελέγχου ώστε να επωφεληθούν από τη νέα διάταξη.