Ακίνητα: Γιατί οι τιμές των κατοικιών επιμένουν να ανεβαίνουν παρά την επιβράδυνση της αγοράς

Παρά την ορατή επιβράδυνση στον ρυθμό αύξησης των αξιών, η ελληνική αγορά κατοικίας παραμένει ανθεκτική, με τις τιμές να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η κτηματαγορά συνεχίζει να κινείται με συγκρατημένη άνοδο, αντιμέτωπη ωστόσο με αυξανόμενες αβεβαιότητες. Το δομικό πρόβλημα της έλλειψης διαθέσιμων, σύγχρονων και οικονομικά προσιτών ακινήτων, σε συνδυασμό με το επίμονα υψηλό κατασκευαστικό κόστος, λειτουργεί ως ανάχωμα σε οποιαδήποτε ουσιαστική διόρθωση τιμών.

Η επιβράδυνση των ρυθμών και η εικόνα ανά την επικράτεια

Η μέση ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων, αφού κατέγραψε άνοδο 9,1% το 2024, διαμορφώθηκε σε 8,3% το 2025, προτού αποκλιμακωθεί περαιτέρω στο 5,7% το πρώτο τρίμηνο και στο 5,5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Πρόκειται για σαφή τάση επιβράδυνσης, η οποία όμως δεν μεταφράζεται σε υποχώρηση των απόλυτων τιμών, αλλά σε ηπιότερη άνοδο.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η γεωγραφική κατανομή. Στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις καταγράφηκαν στην περιφέρεια με 7,1%, ακολουθούμενη από τις λοιπές μεγάλες πόλεις με 5,4%. Η Αθήνα σημείωσε άνοδο 5% και η Θεσσαλονίκη 4,7%, επιβεβαιώνοντας τη μετατόπιση του ενδιαφέροντος προς φθηνότερες περιοχές. Παράλληλα, τα νεόδμητα διαμερίσματα (έως πέντε ετών) κατέγραψαν ετήσια αύξηση 6,2%, έναντι 5% στα παλαιότερα, καθώς η ζήτηση για σύγχρονες προδιαγραφές υπερβαίνει τη διαθέσιμη προσφορά.

Το υψηλό κόστος κατασκευής και το έλλειμμα προσφοράς

Ο βασικότερος λόγος που οι τιμές δεν υποχωρούν είναι η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, η οποία επιδεινώνεται από το αυξημένο κόστος ανοικοδόμησης. Το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών βρίσκεται κατά 27,9% υψηλότερα σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2021, ενώ το τελευταίο έτος ενισχύθηκε εκ νέου κατά 2,8%. Όπως προειδοποιεί η Τράπεζα της Ελλάδος, μια περαιτέρω επιβάρυνση του κόστους κατασκευής ενδέχεται να καθυστερήσει νέα έργα, συντηρώντας την ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης.

Παρότι η οικοδομική δραστηριότητα έδειξε σημάδια ανάκαμψης στις αρχές του 2026 —με τον δομήσιμο όγκο να ενισχύεται κατά 61,5%— αυτό οφείλεται κυρίως στη χαμηλή βάση σύγκρισης του 2025, περίοδο κατά την οποία οι εκκρεμότητες γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είχαν «παγώσει» τις νέες άδειες.

Στεγαστικά δάνεια, Golden Visa και εμπορικά ακίνητα

Καταλυτικό ρόλο στη στήριξη της ζήτησης διαδραματίζει η κρατική ενίσχυση. Ο όγκος των νέων στεγαστικών δανείων εκτινάχθηκε κατά 103,5% την περίοδο Ιανουαρίου – Απριλίου 2026, ωθούμενος κυρίως από το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Αντίθετα, οι αιτήσεις για το πρόγραμμα Golden Visa κατέγραψαν κατακόρυφη πτώση κατά 52,2%, ως άμεση συνέπεια των αυστηρότερων ορίων επένδυσης.

Την ίδια ώρα, η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων συνεχίζει να κινείται αυτόνομα. Τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα σημείωσαν άνοδο τιμών κατά 7% και μισθωμάτων κατά 5,5%, με τους επενδυτές να εστιάζουν αυστηρά σε πράσινες και ενεργειακά αποδοτικές εγκαταστάσεις, τάση που καθορίζει πλέον συνολικά την αξία των ακινήτων στη χώρα.