ΥΠΕΝ για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης: Γιατί δεν αποτελεί «μπόνους» – Πώς θα αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες

Σαφείς διαχωριστικές γραμμές ανάμεσα στον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης και στα πολεοδομικά κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) χαράσσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ). Με αφορμή τη δημόσια συζήτηση και τις δικαστικές εμπλοκές γύρω από τα ύψη των κτιρίων, η ηγεσία του υπουργείου καθιστά σαφές ότι η μεταφορά συντελεστή αποτελεί ένα συνταγματικά κατοχυρωμένο εργαλείο αποζημίωσης και πολεοδομικής εξισορρόπησης, και όχι ένα επιπρόσθετο «μπόνους δόμησης».

Εντός των ορίων του ίδιου δήμου η διαδικασία

Κεντρικός άξονας του νέου, αυστηροποιημένου πλαισίου είναι ότι η μεταφορά του υπολειπόμενου συντελεστή θα πραγματοποιείται αποκλειστικά εντός των διοικητικών ορίων του ίδιου δήμου. Η ρύθμιση αυτή έρχεται να ευθυγραμμιστεί πλήρως με την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο στο παρελθόν είχε ακυρώσει προηγούμενες απόπειρες εφαρμογής του μέτρου, κρίνοντας ότι η μεταφορά συντελεστή από περιοχή σε περιοχή χωρίς αυστηρά τοπικά κριτήρια αλλοιώνει τη φυσιογνωμία των πόλεων.

Με τον περιορισμό στον ίδιο δήμο, διασφαλίζεται ότι το πολεοδομικό ισοζύγιο παραμένει ουδέτερο σε τοπικό επίπεδο. Η επιβάρυνση δεν μετακυλίεται σε γειτονικές περιοχές, ενώ ταυτόχρονα αξιοποιούνται συγκεκριμένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), οι οποίες θα καθορίζονται μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που βρίσκονται σε εξέλιξη σε όλη την επικράτεια.

Λύση για χιλιάδες εγκλωβισμένους ιδιοκτήτες διατηρητέων

Το μέτρο απευθύνεται πρωτίστως σε ιδιοκτήτες που παραμένουν όμηροι επί δεκαετίες. Πρόκειται για κατόχους διατηρητέων κτιρίων, τα οποία προστατεύονται μεν για την πολιτιστική και αρχιτεκτονική τους αξία, αλλά απαγορεύεται να εξαντλήσουν τον συντελεστή δόμησης που ισχύει στην περιοχή τους. Παράλληλα, αφορά ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν δεσμευτεί από τους δήμους για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, πάρκων ή σχολείων, χωρίς ωστόσο η τοπική αυτοδιοίκηση να διαθέτει τα απαιτούμενα κονδύλια για την απαλλοτρίωσή τους.

Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, ο τίτλος μεταφοράς συντελεστή θα μετατρέπεται σε άυλο τίτλο, ο οποίος θα μπορεί να εξαγοραστεί από ενδιαφερόμενους επενδυτές που κατασκευάζουν σε καθορισμένες ζώνες υποδοχής. Με τον τρόπο αυτό, ο ιδιοκτήτης του διατηρητέου ή του ρυμοτομούμενου ακινήτου αποζημιώνεται σε πραγματική αξία, αποκτώντας τη δυνατότητα είτε να αποκαταστήσει το ιστορικό κτίριο είτε να ανακτήσει το δεσμευμένο κεφάλαιό του.

Σαφής διαχωρισμός από τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ

Το ΥΠΕΝ υπογραμμίζει πως η συγκεκριμένη διαδικασία δεν αυξάνει συνολικά τη δόμηση μιας πόλης, σε αντίθεση με τα ευεργετήματα ενεργειακής αναβάθμισης του ΝΟΚ που επέτρεπαν πρόσθετα τετραγωνικά και ύψη. Η μεταφορά συντελεστή συνιστά ανακατανομή του ήδη θεσμοθετημένου, νόμιμου δικαιώματος δόμησης από ένα ακίνητο που δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει, σε ένα άλλο ακίνητο που έχει την πολεοδομική φέρουσα ικανότητα να το υποδεχθεί.

Στελέχη του υπουργείου τονίζουν ότι το συγκεκριμένο εργαλείο είναι απαραίτητο για να σωθούν τα περίπου 20.000 διατηρητέα κτίρια της χώρας, πολλά εκ των οποίων καταρρέουν, προσφέροντας παράλληλα μια δίκαιη, βιώσιμη διέξοδο χωρίς δημοσιονομικό κόστος για το κράτος.