Morningstar DBRS: Το χάσμα τιμών και εισοδημάτων στα ακίνητα – Πώς λειτουργεί ως «ανάχωμα» για τις τράπεζες

Σε τροχιά συνεχούς ανόδου παραμένουν οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, διευρύνοντας το χάσμα ανάμεσα στο κόστος στέγασης και το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών. Σύμφωνα με νέα ανάλυση του διεθνούς οίκου αξιολόγησης Morningstar DBRS, η κατάσταση αυτή διαμορφώνει μια διττή πραγματικότητα: από τη μία πλευρά επιτείνει την κρίση προσιτότητας της κατοικίας για τα νοικοκυριά, ενώ από την άλλη λειτουργεί ως ισχυρό στήριγμα για το εγχώριο τραπεζικό σύστημα μέσω της ενίσχυσης των εξασφαλίσεων.

Η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης πίσω από το ράλι τιμών

Σε αντίθεση με την περίοδο πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, όταν το ράλι των ακινήτων τροφοδοτούνταν από τον υπερβολικό τραπεζικό δανεισμό, η σημερινή ανοδική τάση έχει διαφορετικά θεμέλια. Ο Morningstar DBRS επισημαίνει ότι η άνοδος καθοδηγείται κυρίως από τη χρόνια έλλειψη νέας προσφοράς, την έντονη επενδυτική ζήτηση, τη βραχυχρόνια μίσθωση και τις εισροές ξένων κεφαλαίων, παρά την πρόσφατη επιβράδυνση που καταγράφεται σε προγράμματα όπως το Golden Visa.

Η διαδρομή της αγοράς αποτυπώνει την ένταση της ανάκαμψης: μετά τη σωρευτική πτώση άνω του 40% μεταξύ 2008 και 2017, οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν άλμα σχεδόν 85% από το χαμηλό σημείο, ξεπερνώντας τα ιστορικά υψηλά του 2008. Παρότι προβλέπεται σχετική επιβράδυνση στον ρυθμό αύξησης λόγω του υψηλού κατασκευαστικού κόστους και των επιτοκίων, η ανισορροπία μεταξύ διαθέσιμων κατοικιών και ζήτησης διατηρεί τις ανοδικές πιέσεις.

Επιδείνωση της προσιτότητας αλλά πιο ανθεκτικά νοικοκυριά

Ο βασικός μεσοπρόθεσμος κίνδυνος εντοπίζεται στην επιδείνωση της προσιτότητας της κατοικίας, ιδιαίτερα για τους νέους και όσους αναζητούν πρώτη κατοικία στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές ζώνες. Ο σχετικός δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα του ΟΟΣΑ ανήλθε στο 109,5, υπογραμμίζοντας ότι οι τιμές έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τον μακροχρόνιο μέσο όρο των εισοδημάτων.

Ωστόσο, η χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών εμφανίζεται πιο θωρακισμένη σε σχέση με το παρελθόν. Το ακαθάριστο χρέος ως ποσοστό του εισοδήματος έχει υποχωρήσει στο 58% (από 98% μια δεκαετία πριν), ενώ ως ποσοστό του ΑΕΠ περιορίστηκε στο 38%, σαφώς χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η εξέλιξη αυτή ενισχύει την ανθεκτικότητα των δανειοληπτών απέναντι σε ενδεχόμενους οικονομικούς κραδασμούς.

Το «δίχτυ ασφαλείας» για τις ελληνικές τράπεζες

Αυτή ακριβώς η δομική διαφορά καθιστά την αγορά ακινήτων πηγή σταθερότητας για τις ελληνικές τράπεζες. Η άνοδος της αξίας των ακινήτων βελτιώνει την ποιότητα των ενυπόθηκων εξασφαλίσεων και θωρακίζει τους ισολογισμούς τους. Παράλληλα, αν και η παραγωγή νέων στεγαστικών δανείων σημειώνει σημαντική άνοδο —υποβοηθούμενη και από κρατικά προγράμματα επιδότησης—, το συνολικό υπόλοιπο δανείων παραμένει σε χαμηλά επίπεδα συγκριτικά με τα ιστορικά υψηλά, αποκλείοντας προσώρας τον κίνδυνο μιας νέας πιστωτικής «φούσκας».