Μεταβιβάσεις ακινήτων: Πώς «ξεμπλοκάρουν» οι πωλήσεις για στελέχη με εταιρικά χρέη

Σημαντική ανάσα σε χιλιάδες διοικούντες επιχειρήσεων και μετόχους που αντιμετώπιζαν μέχρι σήμερα σοβαρούς περιορισμούς στη διαχείριση της προσωπικής τους περιουσίας φέρνει νέα νομοθετική παρέμβαση. Με διάταξη που τροποποιεί τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, αίρονται υπό αυστηρές αλλά σαφείς προϋποθέσεις τα εμπόδια στις μεταβιβάσεις ακινήτων για πρόσωπα που φέρουν αλληλέγγυα ευθύνη για οφειλές νομικών προσώπων.

Μέχρι πρότινος, τα εταιρικά φορολογικά βάρη λειτουργούσαν ως τροχοπέδη για τις προσωπικές συναλλαγές των επιχειρηματικών στελεχών, καθώς η έκδοση φορολογικής ενημερότητας συνοδευόταν συχνά από υπέρογκες παρακρατήσεις επί του τιμήματος ή υποχρεωτική εγγραφή εμπράγματων βαρών. Πλέον, το νέο πλαίσιο επιτρέπει την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας χωρίς τέτοιους περιορισμούς, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια συνέπειας.

Οι τέσσερις προϋποθέσεις για μεταβίβαση χωρίς παρακρατήσεις

Η ευνοϊκότερη μεταχείριση αφορά πρόσωπα με αλληλέγγυα ευθύνη που κατέχουν ποσοστό άνω του 5% στο κεφάλαιο της εταιρείας (ή άνω του 0,5% στην περίπτωση εισηγμένων). Για να προχωρήσει η πώληση ακινήτου χωρίς παρακράτηση τιμήματος ή προσημείωση, απαιτείται η σωρευτική πλήρωση τεσσάρων βασικών προϋποθέσεων:

• Το νομικό πρόσωπο πρέπει να έχει συσταθεί τουλάχιστον μία πενταετία πριν από την αίτηση για έκδοση φορολογικής ενημερότητας.
• Το σύνολο των φορολογικών οφειλών της επιχείρησης να έχει ενταχθεί σε πρόγραμμα ρύθμισης που εξυπηρετείται κανονικά.
• Να μην υφίστανται οφειλές παλαιότερες των τριών ετών από την ημερομηνία ένταξης στη συγκεκριμένη ρύθμιση.
• Η εταιρεία να μην έχει καθυστερήσει καμία δόση των ρυθμισμένων οφειλών καθ’ όλη τη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας.

Αξίζει να σημειωθεί ότι για τον προσδιορισμό του ποσοστού συμμετοχής συνυπολογίζονται και τα μερίδια συζύγων, συμβιούντων, καθώς και συγγενών πρώτου και δεύτερου βαθμού.

Η εναλλακτική λύση με πλαφόν παρακράτησης 7%

Στις περιπτώσεις όπου δεν πληρούνται σωρευτικά οι παραπάνω όροι, ο νομοθέτης εισάγει μία ρεαλιστική διέξοδο: το ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος πώλησης μπορεί να περιοριστεί σε μόλις 7%, υπό την προϋπόθεση ότι οι υπόλοιπες οφειλές καλύπτονται επαρκώς με εμπράγματες ασφάλειες ή εγγυήσεις. Για τον υπολογισμό της απαιτούμενης κάλυψης, η αξία του προσφερόμενου ακινήτου αποτιμάται στο 80% της αντικειμενικής του αξίας.

Παράλληλα, τα συμφέροντα του Δημοσίου παραμένουν θωρακισμένα. Εάν μετά τη χορήγηση της ενημερότητας οι εταιρικές ρυθμίσεις απωλεσθούν, η Φορολογική Διοίκηση διατηρεί το δικαίωμα να στραφεί κατά προτεραιότητα για την είσπραξη των οφειλών κατά του αλληλεγγύως ευθυνόμενου προσώπου.

Αυτεπάγγελτη μετάταξη αγροτών στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ

Το ίδιο νομοθετικό πακέτο περιλαμβάνει και ρυθμίσεις για τον αγροτικό τομέα. Συγκεκριμένα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) αποκτά πλέον τη δυνατότητα να μετατάσσει αυτεπαγγέλτως αγρότες από το ειδικό στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, εφόσον διαπιστώνεται ότι δεν πληρούνται πλέον οι όροι παραμονής τους και δεν έχει υποβληθεί σχετική δήλωση.

Η διαδικασία θα ενεργοποιείται την επόμενη ημέρα από την εκπνοή της σχετικής προθεσμίας, ενώ παράλληλα θα μπορούν να επικαιροποιούνται αυτόματα το αντικείμενο δραστηριότητας, το λογιστικό σύστημα και η καταχωρισμένη έδρα. Στους φορολογούμενους παρέχεται προθεσμία δέκα ημερών προκειμένου να προβούν σε τυχόν απαραίτητες διορθώσεις των στοιχείων τους.