Κόκκινα δάνεια: Η παγίδα της ανόδου των ακινήτων για τους παλαιούς οφειλέτες και το αδιέξοδο των ρυθμίσεων

Σε μια ιδιότυπη και εξαιρετικά περίπλοκη παγίδα βρίσκονται εγκλωβισμένοι χιλιάδες παλαιοί δανειολήπτες με μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα. Η εντυπωσιακή άνοδος των τιμών στην ελληνική κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια, αντί να λειτουργήσει ως σανίδα σωτηρίας, έχει οδηγήσει σε έναν φαύλο κύκλο που αποκλείει ουσιαστικά το «κούρεμα» των οφειλών τους, καθιστώντας τις ρυθμίσεις μη βιώσιμες.

Το παράδοξο της κτηματαγοράς και τα «κουρέματα» που χάνονται

Το προφίλ των συγκεκριμένων οφειλετών αφορά κυρίως πρώην επαγγελματίες και φυσικά πρόσωπα των οποίων τα δάνεια «κοκκίνισαν» κατά τη βαθιά δεκαετή οικονομική κρίση. Τότε, η αξία των ακινήτων τους είχε καταβαραθρωθεί, επιτρέποντας θεωρητικά μια γενναία διαγραφή χρέους βάσει της πραγματικής αξίας ρευστοποίησης. Σήμερα, ωστόσο, η εμπορική αξία της περιουσίας τους έχει πολλαπλασιαστεί, ενώ ταυτόχρονα τα χρέη έχουν διογκωθεί λόγω συσσωρευμένων τόκων και επιβαρύνσεων.

Το αποτέλεσμα είναι οι πιστωτές και οι servicers να υπολογίζουν υψηλότερες προσδοκώμενες ανακτήσεις, περιορίζοντας δραστικά τα περιθώρια διαγραφής κεφαλαίου. Οι δανειολήπτες εμφανίζονται «εύποροι στα χαρτιά», αλλά στην πράξη είναι αδύνατον να εξυπηρετήσουν τις προτεινόμενες δόσεις. Πολλοί εξ αυτών έχουν πλέον συνταξιοδοτηθεί ή διαθέτουν πολύ χαμηλά εισοδήματα, ενώ η προχωρημένη ηλικία τους αποκλείει τη μακροχρόνια επιμήκυνση του δανείου.

Η διπλή πίεση και η αθέτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό

Η κατάσταση περιπλέκεται περαιτέρω καθώς ένα μεγάλο μέρος των οφειλετών έχει παράλληλες υποχρεώσεις προς το Δημόσιο (εφορία και ασφαλιστικά ταμεία). Ακόμη και μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, το άθροισμα των απαιτούμενων μηνιαίων καταβολών συχνά υπερβαίνει το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα. Προκειμένου να διατηρηθεί η φορολογική ενημερότητα, προκρίνονται οι πληρωμές προς το Δημόσιο, με συνέπεια οι ρυθμίσεις των τραπεζικών δανείων να καταρρέουν.

Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν το μέγεθος του προβλήματος: τα ποσοστά αθέτησης στον εξωδικαστικό μηχανισμό κυμαίνονται μεταξύ 30% και 50% ανάλογα με τον servicer. Από τα 58,1 δισ. ευρώ που βρίσκονται υπό διαχείριση στην πλατφόρμα, το 58,9% αφορά ελεύθερους επαγγελματίες και το 18,5% ιδιώτες, ομάδες που κατά κανόνα διαθέτουν ακίνητη περιουσία αλλά μηδενική ρευστότητα.

Εναλλακτικά χρηματοδοτικά εργαλεία και αντίστροφη υποθήκη

Για να αντιμετωπιστεί το χάσμα μεταξύ της υψηλής αξίας των ακινήτων και των χαμηλών εισοδημάτων, στο τραπέζι μπαίνουν νέα χρηματοδοτικά σχήματα που εφαρμόζονται ήδη στο εξωτερικό. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η «αντίστροφη υποθήκη» (όπως η hipoteca inversa στην Ισπανία), η οποία επιτρέπει σε ιδιοκτήτες άνω των 65 ετών να αντλήσουν ρευστότητα από το ακίνητό τους, διατηρώντας το δικαίωμα οίκησης εφ’ όρου ζωής, με την τελική εκκαθάριση να μεταφέρεται στους κληρονόμους.

Παράλληλα, διέξοδο αναμένεται να δώσει και ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, που σχεδιάζεται να λειτουργήσει το 2027. Αν και οι λύσεις αυτές αποτρέπουν τους άμεσους πλειστηριασμούς και προστατεύουν τη στέγαση των ευάλωτων, συνοδεύονται από σημαντικό κοινωνικό κόστος, καθώς οδηγούν στην απώλεια της κυριότητας και της δυνατότητας μεταβίβασης της οικογενειακής περιουσίας στην επόμενη γενιά.