Πολυτελή ακίνητα: Η δυναμική της Αθήνας και το νέο φορολογικό τοπίο στις μεταβιβάσεις

Μία από τις πλέον σταθερές ανοδικές πορείες στην ευρωπαϊκή αγορά πολυτελών ακινήτων καταγράφει την τελευταία πενταετία η Αττική. Παρά το γεγονός ότι οι τιμές έχουν σημειώσει σωρευτική άνοδο που αγγίζει το 50% από το 2021, η ελληνική πρωτεύουσα εξακολουθεί να μαγνητίζει το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον. Ωστόσο, οι πρόσφατα εξαγγελθείσες αλλαγές στη φορολογία των μεταβιβάσεων για αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης δημιουργούν νέα δεδομένα στη συναλλακτική δραστηριότητα.

Το συγκριτικό πλεονέκτημα της Αθήνας έναντι της Ευρώπης

Σύμφωνα με εκτιμήσεις της διευθύνουσας συμβούλου της Premier Realty, Κορίνας Σαΐα, η Αθήνα διατηρεί ισχυρά ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα. Το κόστος απόκτησης premium κατοικιών παραμένει σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με ώριμες ευρωπαϊκές μητροπόλεις, όπως το Λονδίνο, το Παρίσι, η Λισαβόνα, το Βερολίνο και η Μαδρίτη. Η προσιτότητα, σε συνδυασμό με τη γεωγραφική θέση, την ασφάλεια και τον τρόπο ζωής, λειτουργούν ως βασικοί πυλώνες προσέλκυσης κεφαλαίων.

Η ισχυρή διεθνής ζήτηση αποτυπώνεται καθαρά στα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Οι ξένες επενδύσεις στο εγχώριο real estate ανήλθαν σε 2,05 δισεκατομμύρια ευρώ, με τα 1,2 δισεκατομμύρια ευρώ να προέρχονται από χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στην κορυφή των επενδυτών βρέθηκε η Τουρκία με 214,4 εκατ. ευρώ, ακολουθούμενη από την Ελβετία (210,8 εκατ. ευρώ), το Χονγκ Κονγκ (115,5 εκατ. ευρώ), το Ισραήλ (88,2 εκατ. ευρώ) και τις Ηνωμένες Πολιτείες (88 εκατ. ευρώ), ενώ αξιοσημείωτες ροές κατεγράφησαν από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και την Κίνα.

Οι αλλαγές στον φόρο μεταβίβασης για πολίτες τρίτων χωρών

Το τοπίο αναμένεται να αναδιαμορφωθεί με τη δρομολογούμενη αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για φυσικά πρόσωπα υπηκόους τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ και ΕΟΧ). Με την προσθήκη του δημοτικού φόρου, η συνολική επιβάρυνση εκτινάσσεται στο 15,45% από 3,09% σήμερα. Πρακτικά, για ένα ακίνητο αξίας 800.000 ευρώ, ο φόρος εκτινάσσεται από τις 24.000 ευρώ στις 120.000 ευρώ.

Το μέτρο δεν αφορά πολίτες κρατών-μελών της ΕΕ ούτε νομικά πρόσωπα, ενώ αναμένεται να υπάρξουν ειδικές εξαιρέσεις για ομογενείς και μακροχρόνια διαμένοντες. Ωστόσο, καθώς το σχετικό νομοσχέδιο εκκρεμεί, παραμένουν ανοιχτά κρίσιμα ζητήματα, όπως οι μεταβατικές διατάξεις και η ακριβής ημερομηνία εφαρμογής, με πιθανές επιλογές την 1η Ιανουαρίου ή την 1η Ιουλίου 2027. Επισημαίνεται ότι ένα απλό προσύμφωνο ή κράτηση δεν κατοχυρώνει το υφιστάμενο καθεστώς εάν δεν έχει ολοκληρωθεί η οριστική μεταβίβαση.

Επιπτώσεις και η διεθνής εμπειρία

Οι μεγαλύτερες πιέσεις εκτιμάται ότι θα εντοπιστούν στην κατηγορία ακινήτων μεταξύ 250.000 και 800.000 ευρώ, όπου η φορολογική επιβάρυνση επηρεάζει άμεσα την τελική απόδοση της επένδυσης. Παράλληλα, αναμένεται στροφή μέρους των επενδυτών προς εταιρικά σχήματα προκειμένου να μετριαστεί το πρόσθετο κόστος.

Ανάλογα παραδείγματα από το εξωτερικό, όπως η επιβολή φόρου 15% στους ξένους αγοραστές στο Βανκούβερ του Καναδά το 2016 ή τα υπό συζήτηση μέτρα στην Ισπανία, αποδεικνύουν ότι τέτοιες ρυθμίσεις τείνουν να μεταβάλλουν τη σύνθεση και τον χρόνο ολοκλήρωσης των συναλλαγών χωρίς απαραίτητα να ανακόπτουν τη γενική πορεία της αγοράς. Όπως τονίζουν παράγοντες του κλάδου, η αθηναϊκή αγορά εισέρχεται σε περίοδο αυξημένης επιφυλακτικότητας, διατηρώντας όμως ανέπαφη τη θεμελιώδη δυναμική της.